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4单公募reits同日获批 3单为首批消费根柢步调项目

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临近年末,REITs项目落地跑出“加速度”,我国REITs市场正式迎来消费基础设施这一全新的资产类型。11月26日晚间,证监会及沪深交易所官网显示,首批3单消费基础设施REITs及1单保障性租赁住房REITs正式获得祖国证监会准予注册的批复。

3单消费基础设施REITs分别为华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业REIT及中金印力消费REIT,1单保障性租赁住房REITs为国泰君安城投宽庭保租房REIT。据悉,华夏金茂购物中心REIT将尽快启动发行工作。

10月20日,祖国证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)〉第五十条的决定》,将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。时隔6天,首批4单消费基础设施REITs申报;一个月后,3单产品获批。

“3单消费基础设施REITs从申报受理到审核完成用时仅1个月时间,审批速度之快显示各参与方的准备较为充分。例如,监管层对于该类型资产重点关注事项的把握、基金管理人及其他参与方对于交易所反馈问题的及时回复等。”中信证券首席经济(Economy)学家明明在接受《证券日报(Daily)》记者采访时分析称,将来,公募REITs逐步进入常态化发行,叠加扩募环节的打通,REITs市场的体量有望持续扩大,逐步形成更多可投的优质资产,成为机构常规配置选择。

具体来看,3单消费基础设施REITs的底层资产分别位于长沙、青岛、杭州等3个商业资源聚集度较高、城市人口活跃的城市,区位优势和增长潜力明显;同时,3单消费基础设施REITs的底层资产多年来运营稳健,业绩保持着较强的成长韧性。

其中,华夏金茂购物中心REIT底层资产长沙览秀城,位于中部地区首个我国级新区湘江新区梅溪湖板块核心商圈,建筑面积约10万平方米,2016年底开业至今已运营近7年,为成熟稳定的购物中心项目。华夏华润商业REIT底层资产青岛万象城,位于被誉为青岛核心广域级商圈的市南区香港中路商圈,商业建面约30.1万平方米,项目于2015年开业,2016年至2022年客流量年复合增长率达7.6%,近3年来营业收入复合增长率达15%。中金印力消费REIT底层资产为杭州西溪印象城,整体建筑面积25万平方米,2022年营业额超过35亿元;2023年上半年营业额突破21亿元,创历史(History)新高。

中金基金相关负责人对《证券日报(Daily)》记者表示,消费基础设施REITs作为成熟REITs市场主要的类型之一,资产规模大,市场化程度高,是投资消费增长的重要载体。购物中心等商业不动产具有投资金额高、投资回报周期长等特征。

公开资料显示,截至2022年末,我国存量购物中心数量超过5500家,体量超过5亿平方米。中金基金相关负责人表示:“以消费基础设施项目发行REITs,有利于增强消费能力、创新消费场景,改善居民生活(Life)水平,助力扩大国内需求、发挥消费的基础作用,落实把恢复和扩大消费摆在优先位置的国策部署。充分发挥REITs盘活存量资产、扩大有效投资的积极作用。”

扩募是REITs最具特色的发展途径之一,也是REITs生命力的重要源泉。华夏金茂购物中心REIT原始权益(Equity)人上海兴秀茂商业管理有限公司系祖国金茂推进公募REITs过程中新设立的商业资产独立持有平台。据悉,祖国金茂旗下具有充足的商业资产储备,后续也将陆续置入扩募资产至上海兴秀茂旗下,这为华夏金茂购物中心REITs将来扩募提供了充足的想象空间。

此外,国泰君安城投宽庭保租房REIT拟发行资产是上海城投集团持有的江湾社区、光华社区,两个项目均位于上海市杨浦区,合计供应近3000套高品质保租房,为周边科技(Technology)金融等行业企业、高校单位解决人才安居问题,帮助企业留才引才,促进区域产城融合发展。

当下,随着公募REITs稳步迈入常态化发行阶段,祖国公募REITs市场“首发+扩募”的发展格局将逐步成型。

展望将来,明明认为,一是扩容增类有望稳步推进,常态化发行和扩募可能将驱动市场扩容,同时国策层面鼓励新类型基础设施资产积极试点公募REITs发行,将来包括旅游(Travel)景区、算力基础设施等资产可能有望被纳入。二是市场机制体制可能将持续完善,今年(This Year)公募REITs经历了持续的缩量下跌,加快市场体系建设的必要性和紧迫性进一步凸显。预计明年REITs市场投资者结构、信披制度等将进一步优化。

本报记者 昌校宇

(责任编辑:蒋柠潞)

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