现正在上海郊区的房子，还租的出去吗？

李先浩 2024-04-10 03:19 548

"现正在上海郊区的房子，还租的出去吗？,这篇新闻报道详尽，内容丰富，非常值得一读。这篇报道的内容很有深度，让人看了之后有很多的感悟。作者对于这个话题做了深入的调查和研究，呈现了很多有价值的信息。这篇报道的观点独到，让人眼前一亮。新闻的写作风格流畅，文笔优秀，让人容易理解。这篇报道的结构严谨，逻辑清晰，让人看了很舒服。 " 账号设置我的关注我的收藏申请的报道退出登录登录搜索36氪Auto数字时氪将来消费智能涌现将来城市启动Power on36氪出海36氪研究院潮生TIDE36氪企服点评36氪财经(Finance)职场bonus36碳后浪研究所暗涌Waves硬氪媒体品牌企业号企服点评36Kr研究院36Kr创新咨询企业服务核心服务城市之窗行政部门服务创投发布LP源计划VClubVClub投资机构库投资机构职位推介投资人认证投资人服务寻求报道36氪Pro创投氪堂企业入驻创业者服务创投平台首页快讯资讯推荐财经(Finance)科技(Technology)企服城市最新创投汽车(Car)AI创新直播视频专题活动搜索寻求报道我要入驻城市合作现在上海郊区的房子，还租的出去吗？真叫卢俊·2024-04-09 09:55关注实地探访

我们(We)之前写过一篇文章《上海小三房这么多，以后都怎么办》，话题度很高。

那篇文章主要是从国策端出发，讲明2008年前后，在“7090国策”影响下，再加上土地供应大部分集中在外环外等原因。

导致上海郊区诸多板块，同时期且大量诞生了90平米左右的房子，同质化严重。

而当这些郊区存量房流入市场，不但难以出售，有些即使卖出去了也很难卖出高价。

于是如今不少房东开始选择先把他们(They) 租出去。

这也是我们(We)之前没有关注过的角度。

那么，上国外郊环的房子现在好不好租、能租到什么价位、什么样的产品相对好租。

如果想要高效高质地租出自己的房子，有哪些维度的问题要解决，就是我们(We)今天(Today)要探讨的方向。

为了搞清楚大家关心的这几个问题？

我们(We)抽样统计了5个典型郊环板块的45个楼盘，通过具体的样本，尝试给大家还原一下郊环租房市场的真实模样：

之所以选上图的5大板块作为郊环代表，本质上是因为，这几个区域一直都是新房大量供应、外来人口较多、且租赁需求较旺盛的板块。

他们(They)代表大势，同时代表郊环租赁市场。

那么，如今上海郊区真实的租赁市场到底是怎样？

咱们一起看看：

01

五个郊区板块，各房型租金基本都在下降。

我们(We)统计了2024年小阳春期间，五大郊环板块一二三房户型的月租均价。

按理说，本来是小阳春，我们(We)选的板块也是相对比较强势的，租金应该稳一点才对。

但没想到的是。

同比2023年小阳春，今年(This Year)小阳春期间，无论哪一个板块、无论哪一个房型，整体都在下滑。

首先，这些郊区板块的租金就不太高。

除了徐泾这样新崛起的郊区板块，小三房的租金能来到约7833元/月。

据中介小哥所说，一来如今徐泾镇上的家庭多，对三房的需求较为旺盛，同时徐泾近两年面世的次新房品质比附近旧房子高很多。

所以弃旧换新、想住好房子的客户自然(Nature)也多，市场因此就活跃起来。

类似万科天空之城这样比较有品质的次新房，如今99平的全配三房租金大概能租到9000元/月。

不过相比徐泾，其他板块的三房租金就不太理想(Ideal)了。

安亭、临港大概也就能每个月租个4000、5000元的样子。

甚至同一板块，有些小区3房的挂牌租金已经几乎等同于一房。

而这还只是当下个别板块的租金情况。

如果我们(We)将五大板块的整体租金情况和去年3月对比，就会发现。

热门的几个板块，泗泾、九亭以及徐泾，都是三房降幅最大，反而是安亭、周浦整体降幅比较小的，很平稳地保持在5%-7% 。

但所有板块里，降幅最大的还是临港，三房户型整体降幅达到14% 。

至于原因，我问了下中介小哥，一方面去年整个临港交付了十几个小区竞争激烈，加上如今临港整体租房人群主要都是走人才引进的打工人(Worker) 。

而对于这类人群，大家的租房预算都不太高，也大多都是单身，简单租个一房也就足够了。

因此相对于两房、三房这样较大户型的需求量其实并不多，反倒是一房这样的小单间价格更为坚挺。

我想，这个租金价格，这个同比降幅，很难让郊环板块的房东不心慌。

如果从租金方面看，一房二房三房都有所下降。

02

那从出租周期来看，三房的“难”就比较明显。

影响租金收入的，除了价格，还有出租周期。

统计了五个板块三种房型的出租周期，我们(We)发现

三房在各阶段户型里，是最难租的，无论哪个板块，三房要想租出去一般都得一个月起步。

那么，怎么能尽量缩短出租周期呢？

首先肯定要清楚自己的房子议价空间有多少。

在合适的议价空间里，租赁双方才能尽快且相对愉悦的达成租房合作。

那么，房东挂牌租金降多少合理？

根据我们(We)的调查结果(Result)，得出比较通用的数据是：

一、二房的议价空间一般都在100-200元/月。

三房的议价空间一般在300-400元/月。

在租房市场，一房最受欢迎，一般一周到两周左右就能租掉，二房出租周期介于一房和三房之间，大概两周左右，三房最难租。

当然，不同板块不同户型还有更细致的划分，议价空间也是重要影响因素。

以市场实际数据为基础，我们(We)测算出郊环五大板块三种户型的议价空间如下。

可以很明显地发现两点：

1、三种房型中，二房户型的租金议价率是相对最平稳的，一般都在6%以下

2、临港、安亭的房子，是整体议价率最高的，平均达到7.3%和5.7%

当然，临港整体的议价率最高，肯定和其低租金有关。

比如2300元/月的一房户型，即使仅仅可议价200元，议价率也能达到8.7% 。

而对比徐泾的高租金。

即使议价300元，对于7800元/月的徐泾三房户型，议价率也仅仅只有3.8% 。

知道这个议价空间，就能帮助我们(We)更好地调整出租周期。

我们(We)都知道，即使一套房子最后多租个200-300元/月，但若因为不让价而空置了一两个月，那浪费掉的时间成本也不低。

所以议价时设定好底线，将出租周期控制得宜，也能达到增收租金的目的。

不过数据归数据，租房市场其实是非常灵活且人性化的。

中介小哥哥就态度鲜明地表态：“哪里会有不好租的房子呢？不好租的原因就两个，一是贵二是品质不好！

如果一套房子装修舒适、干净整洁、离地铁可能者商业又近，再贵都有客户买单的！最快两天内都能敲定好，甚至搬好家！”

这真是大实话。

租房时选择远郊板块的客群，对生活(Life)品质的追求肯定是高的。

他们(They)牺牲了到市区通勤的便捷，总要追求点什么？

可能许是商业发达，带来生活(Life)场景的便利。

也可能是学区好，一家人住在一起陪伴孩子，享受天伦之乐。

又可能许是生态绿色，周末就近享受公园绿地的自然(Nature)之美。

另外还有可能因为是采光好的中高楼层，可能者只是因为电梯房比楼梯房住着轻松。

总之，这些在租房市场中看似不重要的软实力，往往直接影响租客租不租眼前这套房子。

所以，对于上述优势有所欠缺的待租房子。

大家可以从装修、房屋整洁度等方面弥补一下。

毕竟现在的租客都比较务实，更在意自己实际使用空间的舒适性。

03

具体来看一些案例，没想到还有租金逆势上涨的。

因为我们(We)统计了五个郊环板块45个楼盘，所以还顺手拉出了“2024年小阳春郊环各户型房租跌幅排名” 。

此次统计的租房市场跌幅排名里，排进前20名的小区见下表。

我们(We)可以看到：跌幅第三名都被临港包圆了，而且主要是二房和三房户型。

临港作为上海国策规划倾斜力度最大的区域，曾经二手房最高价可以达到每平米7万+ 。

再看看现下的租房市场，何以至此？

大概有两个核心原因：一个是供应量大，一个是人口不够且预算不高。

其中跌幅最大的小区，就是绿地东岸涟城。

其实，绿地东岸涟城作为滴水湖板块的第一个纯商品房小区，可以说是临港商品房的开荒鼻祖。

同时又地处于临港新城的核心地带，本来是蛮有实力的。

据常住临港的朋友(Friend)透露，绿地东岸涟城所在的古棕路，曾经是滴水湖最有烟火气、最繁华的地方。

但是奈何，后来港城新天地开业了......

而且，2009年建成的小区距今已经15年，普通小区的外立面都耗损了。

更别说紧邻东海、饱受风雨和烈阳剥蚀的绿地东岸涟城。

图源链家

而且建设较早，未考虑海风等因素，外立面老化严重。

据说该小区在2023年有商议美丽家园的方案，但截至目前(Currently)尚未执行。

当然，抢眼的不仅有跌幅最大的，还有最抗跌的。

没错，又是青浦徐泾板块，这个小区是虹桥灿耀星城二期。

不仅没有跟随租房市场降价，甚至还逆势上涨了9.1%。

为什么这个盘可以打出在整个上海都不多见的好成绩？

因为虹桥灿耀星城二期不仅处于徐泾这个新贵板块，还是去年六月交付的新盘，房东的心理预期也比较高，大都不愿意挂很低。

加之年轻人愿意为了舒适生活(Life)买单。

而年轻人的选择，就是大趋势，综合以上诸多利好因素，这个盘良好的基本面显而易见，自然(Nature)租金和出租周期上都得到保障。

04

写在最后

2008年的“7090”国策之后，外郊环房源同质化严重、互相踩踏的问题已经不可避免。

持有待租房源的房东朋友(Friend)，要接受现实，明确知道一点。

当下市场的郊环板块，单就我们(We)统计的这几个热门板块来说，无论是一房二房还是三房，租金基本都在下降

至于出租周期方面。

一房的优势还是较为明显，大概在1-2周内就能租出去，反而是三房一般都要一个月起步。

虽然有徐泾板块这样的优等生鼓舞士气，但也屈指可数。

在需求稳定但供应增多的时候，租赁市场自然(Nature)会由“买方”做主。

这时候房东朋友(Friend)最好放下姿态、躬身入局，认真了解租赁市场趋势，把控好议价空间、调整出合适的租赁周期。

同时尽量保证自身房子的整洁干净、观感良好，才会有更多租房客群愿意买单。

以上为正文，来自晏可追

本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。

该文观点仅代表作者本人，36氪平台仅提供信息存储空间服务。

+10

好文章，需要你的鼓励

真叫卢俊特邀作者0收藏+10评论打开微信“扫一扫”，打开网页后点击屏幕右上角分享按钮微博沉浸阅读返回顶部参与评论评论千万条，友善第一条登录后参与讨论(Discuss)提交评论0/1000你可能也喜欢这些文章小长假叠加赏花季，酒店如何借春风？养老市场床位供给迎来爆发由盈转亏：中交地产净利润连续下滑滴滴司机(Driver)深夜给房企老板上了一课买低碳绿色建筑，首都公积金贷款额度最高拟上浮40万元买首都一楼盘新房，送一套烟台108平方米海景现房？销售人员：消息属实成都58同城、安居客等涉房平台未完成房源核验成都住建局督促整改南京重塑“第一”地位假期期间，我问几个老板做民宿应该怎么赚钱最新文章推荐小长假叠加赏花季，酒店如何借春风？创新or“噱头”？智己新车宣称搭载“固态电池”，续航突破1000公里，售价不超33万元AI智习室，教培行业转型新出路？今年(This Year)最大的高端美妆IPO来了现在上海郊区的房子，还租的出去吗？养老市场床位供给迎来爆发创新高的清明档背后，观众需要怎样的进口片？藏在AI背后的“吃电狂魔”有色金属领涨A股，但它的考验还没到即使 iPhone 用国产 AI 也别惊讶(Surprised)，因为 Gemini 能做的也不多

真叫卢俊特邀作者

认认真真聊地产，实实在在谈买房

发表文章555篇最近内容现在上海郊区的房子，还租的出去吗？4分钟前滴滴司机(Driver)深夜给房企老板上了一课18小时前进门第一眼的入户玄关应该怎么装2024-04-07阅读更多内容，狠戳这里下一篇养老市场床位供给迎来爆发

头部企业床位市占率进一步提升

9分钟前

热门标签窜货轻燕燕窝哈根达斯冰激凌湾仔码头水饺大金空调假面吴锋智能酒店陈海滨围住神经猫完全竞争垄断优势理论理论经济(Economy)学经济(Economy)学派门格尔精英文化(Culture)精英培育余罪韦小宝网页游戏(Game)产品差异化战略张燕生力拓集团zuul徐璐动态模型迈巴赫奔驰gls suvs级迈巴赫gls关于36氪城市合作寻求报道我要入驻投资者关系商务合作关于我们(We)联系我们(We)加入我们(We)网站谣言信息举报入口热门推荐热门资讯热门产品文章标签快讯标签合作伙伴